Contratti di locazione

La locazione è il contratto col quale il locatore si impegna a concedere il temporaneo godimento di un bene al conduttore, il quale, a sua volta si obbliga a corrispondergli in cambio un certo corrispettivo periodico e a servirsi del bene secondo l'uso determinato.

Il regime delle locazioni immobiliari ad uso abitativo è attualmente disciplinato dalla legge n. 431 del 09 dicembre 1998 nella quale sono stati predisposti due principali schemi contrattuali: i cosiddetti contratti a canone libero e i contratti a canone convenzionato o concordato.

La prima figura contrattuale consente alle parti di accordarsi liberamente sull'ammontare del canone ma presenta un vincolo importante nella durata minima del rapporto, fissata in 4 anni per la prima scadenza, ed ulteriori 4 per il primo rinnovo del contratto

La seconda figura contrattuale, invece, ricalca gli aspetti della disciplina dell'equo canone: l'ammontare del canone di locazione è determinato sulla base di precisi e rigorosi criteri stabiliti in linea generale dal legislatore e fissati in modo più preciso a livello locale con accordi tra associazioni di categoria e amministrazioni Comunali. Sono comunemente chiamati “3+2”, in quanto la durata prevista è di tre anni prorogabili di altri due; tali tipologie di contratti forniscono, al verificarsi di determinati requisiti una serie di agevolazioni fiscali sia per il locatore che per l’inquilino.

La riforma del 1998 ha inoltre introdotto ulteriori novità: nella categoria dei contratti a canone convenzionato vanno ricordati i rapporti di locazione di natura transitoria ed i contratti stipulati per gli studenti universitari.

I contratti di locazione aventi natura transitoria:

  • hanno una durata non superiore a 18 mesi
  • sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori

Detti contratti, devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo locale, da provare, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

Per quanto riguarda i contratti per studenti universitari possono riguardare immobili siti nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti di durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

La locazione di beni immobili finalizzati all'esercizio dell'attività commerciale è disciplinata dalla disposizioni contenute nella legge speciale n. 392 del 1978.

La normativa speciale è finalizzata a dare stabilità del rapporto locatizio, inteso quale possibilità di godimento del bene, ponendo una durata minima del rapporto pari ad almeno 6 anni se si svogle attività industriale, commerciale, artigianale di interesse turistico o attività di lavoro autonomo, e pari ad almeno 9 anni se l'attività è di tipo alberghiero.

Il modello RLI è generalmente utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentro e risoluzionicon il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni”, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

L’imposta di registro è calcolata sull’importo del canone annuo a seconda della tipologia dell’immobile oggetto del contratto e della natura del locatore:

  • 2% per i fabbricati abitativi
  • 1% per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA
  • 2% per i fabbricati strumentali negli altri casi e per le altre tipologie di immobili

Per la prima registrazione, ovvero per le proroghe successive, l’imposta di registro non può essere inferiore a 67 euro; per i contratti a canone convenzionato l’importo dovuto è diminuito del 30%. In caso di cessione, subentro o risoluzione l’imposta di registro è determinata nella misura fissa di 67 euro.

L’imposta di bollo dovuta, mediante contrassegni telematici, è pari a 16 euro ogni quattro pagine del contratto, o comunque ogni 100 righe, per ogni copia in originale.

Di base il modello RLI è presentato in modalità telematica, direttamente o tramite di un intermediario abilitato.

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